I Philly Apartments sono in realtà cresciuti di dimensioni, fino a poco tempo fa...
Se leggi la sezione immobiliare delle notizie o partecipi a conferenze sul settore immobiliare, oggi la saggezza convenzionale è che le dimensioni degli appartamenti stanno diventando sempre più piccole. Ci sono miriade di segnalazioni a livello nazionale e sul mercato di Filadelfia che hanno rivelato una tendenza verso la riduzione degli appartamenti. Ci sono molte ragioni addotte per la riduzione degli appartamenti in tutto il paese, tra cui, tra gli altri fattori, l’aumento dei costi, l’inventario limitato e un cambiamento nelle preferenze degli affittuari.
In superficie, questa ipotesi sembra avere senso. Se hai mai visitato o affittato un condominio di nuova costruzione nel centro di Filadelfia, potresti concludere che gli appartamenti sembrano piccoli.
Cosa sta realmente succedendo
E' vero o è solo percezione? Gli appartamenti stanno davvero diventando più piccoli? Come si confrontano oggi le dimensioni degli appartamenti di Filadelfia con quelli costruiti molti anni fa?
Abbiamo effettuato un'analisi, con i dati della piattaforma di informazioni immobiliari leader a livello mondiale Co-Star, su quattro diversi intervalli di tempo di coorte (vedi sotto per i criteri) e abbiamo identificato una tendenza sorprendente. (1)
Le dimensioni degli appartamenti hanno effettivamente in costante aumento dagli anni '1950. Solo negli ultimi anni (dal 2014 al 2019) si è notata una diminuzione. (2)
Tuttavia, la diminuzione delle dimensioni è tutta relativa. Sorprendentemente, come puoi vedere nella tabella qui sotto, gli appartamenti di Philadelphia oggi lo sono effettivamente più grandi dei loro omologhi costruito dal 1950 al 1969.
Ad esempio, prendi gli appartamenti con 2 camere da letto. Un appartamento con 2 camere da letto a Philadelphia oggi misura in media 1,062 piedi quadrati (dal 2014 al 2019), ovvero in realtà circa il 12% più grande rispetto a quello che erano tra il 1950 e il 1969 (947 piedi quadrati).
Una tendenza simile vale per i monolocali e gli appartamenti con 1 camera da letto.
Gli appartamenti con una camera da letto misurano 1 piedi quadrati (dal 712 al 2014), ma erano solo 2019 piedi quadrati dal 681 al 1950. Ciò significa che gli appartamenti di oggi sono più grandi del 1969% rispetto a prima.
Allo stesso modo, un monolocale a Philadelphia oggi (dal 2014 al 2019) misura in media 491 piedi quadrati, mentre negli appartamenti dal 1950 al 1969 aveva una media di 466 piedi quadrati. Ciò significa che oggi i monolocali sono più grandi del 5.4% rispetto al periodo 1950-1969.3
Forse visitare uno di quei piccoli appartamenti adesso non sembra così piccolo se si pensa a ciò che avevano gli affittuari negli anni ’1950 e ’1960.
Dimensioni dell'appartamento a Philadelphia (dal 1950 ad oggi)
La tendenza continuerà?
Tuttavia, esiste la tendenza ad appartamenti più piccoli rispetto al decennio precedente, e con forti tassi di locazione Philadelphia, sembra che gli affittuari siano d'accordo con la tendenza almeno per un po' di tempo.
Dove pensi che saranno le tendenze nel 2020 e oltre?
Infografica
Citazione: Rapporto sulle dimensioni dell'appartamento di Fidelity Management
(1) Questa analisi è stata eseguita l'ultima volta nel 2020 da CoStar Data e ha esaminato i dati sui prezzi di mercato degli appartamenti a Filadelfia in quattro diverse coorti (dal 1950 al 1969, dal 1970 al 2000, dal 2001 al 2013 e dal 2014 al 2019) che rappresentano oltre 55,000 unità tra monolocale, 1 camera da letto e 2 camere da letto. Gli edifici costruiti prima del 1950 sono stati esclusi dall'analisi per contribuire a mitigare l'impatto degli edifici per uffici più vecchi (in particolare quelli costruiti tra il 1900 e il 1929) che sono stati recentemente convertiti in appartamenti, per cui i dati verrebbero conteggiati come data originale di costruzione dell'edificio piuttosto che come data di conversione. Sebbene questo impatto non sia completamente eliminato, è notevolmente mitigato da questo approccio. Gli appartamenti con 3 camere da letto sono stati esaminati ma alla fine esclusi da questa analisi poiché non ritenevamo che il numero di unità fosse sufficiente per generare risultati sufficientemente affidabili.
(2) Gli appartamenti sono diminuiti rispettivamente del 20.3%, 15.5% e 8.8% per monolocali, appartamenti con 1 camera da letto e appartamenti con 2 camere da letto a Filadelfia nel periodo 2014-2019 rispetto al periodo 2001-2013.
(3) È anche vero che i monolocali sono stati una tipologia di unità sempre più apprezzata (erano solo il 13% degli edifici della prima coorte mentre oggi sono il 17% delle unità di un condominio).
