Τα Philly Apartments αυξάνονται πραγματικά σε μέγεθος, μέχρι πρόσφατα…
Εάν διαβάζετε την ενότητα ακινήτων των ειδήσεων ή παρακολουθείτε συνέδρια ακινήτων, η συμβατική σοφία σήμερα είναι ότι τα μεγέθη των διαμερισμάτων γίνονται μικρότερα. Υπάρχουν ένα μυριάδες αναφορές σε εθνικό επίπεδο και στην αγορά της Φιλαδέλφειας που έχουν αποκαλύψει μια τάση συρρίκνωσης των διαμερισμάτων. Υπάρχουν πολλοί λόγοι που αναφέρονται για τη συρρίκνωση των διαμερισμάτων σε όλη τη χώρα, συμπεριλαμβανομένων, μεταξύ άλλων παραγόντων, της αύξησης του κόστους, του περιορισμένου αποθέματος και της αλλαγής στις προτιμήσεις των ενοικιαστών.
Επιφανειακά, αυτή η υπόθεση φαίνεται να έχει νόημα. Εάν έχετε επισκεφθεί ή νοικιάσει ποτέ μια νέα πολυκατοικία στο κέντρο της πόλης της Φιλαδέλφειας, μπορεί να συμπεράνετε ότι τα διαμερίσματα φαίνονται μικρά.
Τι πραγματικά συμβαίνει
Είναι αλήθεια ή είναι απλώς αντίληψη; Τα διαμερίσματα γίνονται πραγματικά μικρότερα σε μέγεθος; Πώς συγκρίνονται σήμερα τα μεγέθη διαμερισμάτων στη Φιλαδέλφεια με αυτά που κατασκευάστηκαν πριν από πολλά χρόνια;
Κάναμε μια ανάλυση, με δεδομένα από την κορυφαία στον κόσμο πλατφόρμα πληροφοριών ακινήτων Co-Star, σε τέσσερα διαφορετικά χρονικά πλαίσια κοόρτης (δείτε παρακάτω για κριτήρια) και εντοπίσαμε μια εκπληκτική τάση. (1)
Τα μεγέθη διαμερισμάτων έχουν στην πραγματικότητα αυξανόταν σταθερά από τη δεκαετία του 1950. Μόνο τα τελευταία χρόνια (2014 έως 2019), σημειώθηκε μείωση. (2)
Ωστόσο, η μείωση του μεγέθους είναι σχετική. Παραδόξως, όπως μπορείτε να δείτε στο παρακάτω διάγραμμα, τα διαμερίσματα Philly σήμερα είναι στην πραγματικότητα μεγαλύτερο από τα αντίστοιχα κατασκευάστηκε από το 1950 έως το 1969.
Για παράδειγμα, πάρτε διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων. Ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων στο Philly σήμερα έχει κατά μέσο όρο 1,062 τετραγωνικά πόδια (2014 έως 2019) που είναι στην πραγματικότητα περίπου 12% μεγαλύτερο από ό,τι ήταν το 1950 έως το 1969 (947 τετραγωνικά πόδια).
Μια παρόμοια τάση ισχύει για τα στούντιο και τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου.
Τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου είναι 712 τετραγωνικά πόδια (2014 έως 2019), αλλά ήταν μόλις 681 τετραγωνικά πόδια από το 1950 έως το 1969. Αυτό σημαίνει ότι τα σημερινά διαμερίσματα είναι 4.6% μεγαλύτερα από ό,τι ήταν παλιά.
Ομοίως, ένα διαμέρισμα στούντιο στο Philly σήμερα (2014 έως 2019) έχει κατά μέσο όρο 491 τετραγωνικά πόδια, ενώ στα διαμερίσματα 1950-1969, ήταν κατά μέσο όρο 466 τετραγωνικά πόδια. Αυτό σημαίνει ότι τα διαμερίσματα στούντιο σήμερα είναι 5.4% μεγαλύτερα από ό,τι ήταν το 1950 έως το 1969.3
Ίσως η περιήγηση σε ένα από αυτά τα μικρά διαμερίσματα τώρα να μην φαίνεται τόσο μικρή αν σκεφτεί κανείς τι είχαν οι ενοικιαστές τις δεκαετίες του 1950 και του 1960.
Μέγεθος Διαμερίσματος στο Philly (1950 έως σήμερα)
Θα συνεχιστεί η τάση;
Ωστόσο, η τάση των μικρότερων διαμερισμάτων σε σύγκριση με την προηγούμενη δεκαετία υπάρχει, και με ισχυρά ποσοστά μίσθωσης Φιλαδέλφεια, φαίνεται ότι οι ενοικιαστές είναι εντάξει με την τάση τουλάχιστον για κάποιο χρονικό διάστημα.
Πού πιστεύετε ότι θα είναι οι τάσεις το 2020 και μετά;
Infographic
Αιτιολογική αναφορά: Αναφορά μεγέθους διαμερίσματος από το Fidelity Management
(1) Αυτή η ανάλυση εκτελέστηκε για τελευταία φορά το 2020 από την CoStar Data και εξέτασε δεδομένα για τις τιμές των διαμερισμάτων στη Φιλαδέλφεια σε τέσσερις διαφορετικές κοόρτες (1950 έως 1969, 1970 έως 2000, 2001 έως 2013 και 2014 έως 2019) που αντιπροσωπεύουν πάνω από 55,000 μονάδες σε στούντιο, 1 υπνοδωμάτιο και 2 υπνοδωμάτια. Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από το 1950 εξαιρέθηκαν στην ανάλυση για να μετριαστεί ο αντίκτυπος των παλαιότερων κτιρίων γραφείων (ιδιαίτερα εκείνων που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1900 και 1929) που μετατράπηκαν πρόσφατα σε διαμερίσματα και τα δεδομένα θα υπολογίζονταν ως αρχική ημερομηνία κατασκευής κτιρίου και όχι ως ημερομηνία μετατροπής. Αν και αυτός ο αντίκτυπος δεν έχει εξαλειφθεί πλήρως, μετριάζεται σημαντικά από αυτή την προσέγγιση. Τα Διαμερίσματα 3 Υπνοδωματίων εξετάστηκαν αλλά τελικά εξαιρέθηκαν από αυτήν την ανάλυση, καθώς θεωρήσαμε ότι δεν υπήρχε αρκετός αριθμός μονάδων για να δημιουργηθούν αρκετά αξιόπιστα αποτελέσματα.
(2) Τα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά 20.3%, 15.5% και 8.8%, αντίστοιχα, για διαμερίσματα στούντιο, 1 υπνοδωματίου και 2 υπνοδωματίων στη Φιλαδέλφεια από το χρονικό πλαίσιο 2014-2019 σε σύγκριση με το χρονικό πλαίσιο 2001 έως 2013.
(3) Είναι επίσης αλήθεια ότι τα διαμερίσματα στούντιο ήταν ένας ολοένα και πιο δημοφιλής τύπος μονάδας (αποτελούσαν μόνο το 13% των κτιρίων στην πρώτη ομάδα, ενώ σήμερα αποτελούν το 17% των μονάδων σε μια πολυκατοικία).
